دليل الترخيص والبناء
خطوات وشركات وتكاليف الترخيص والبناء والاستلام.
📖 مصطلحات ومفاهيم
ما هو التقنين والتخصيص والتصالح؟ شرح مبسّط مع روابط للبحث والحاسبة.
🏗️ اشتراطات البناء
اشتراطات ومسطحات البناء لكل وحدة أرض — مدينة العبور الجديدة.
خطوات الترخيص
إزاي أطلّع رخصة بناء في العبور الجديدة؟
رخصة البناء بتطلع من جهاز تنمية مدينة العبور الجديدة. الخطوات في العموم كده: 1. اتأكد إن الأرض متخصصة باسمك وإنك استلمتها، ومعاك محضر الاستلام. 2. اتفق مع مكتب هندسي معتمد يعمل الرسومات المعمارية والإنشائية على حسب اشتراطات البناء لمساحة أرضك. 3. المكتب بيجهّز ملف الرخصة ويقدّمه للجهاز. 4. ادفع الرسوم المطلوبة بإيصالات رسمية، واستنى المراجعة والموافقة. 5. استلم الرخصة، وبعدها بس ابدأ البناء. المستندات والرسوم ممكن تتغير، فاسأل الجهاز عن المطلوب قبل ما تبدأ.
ينفع أبدأ أبني قبل ما الرخصة تطلع؟
لأ. البناء من غير رخصة أو بالمخالفة ليها مخالفة لقانون البناء، وممكن يترتب عليها وقف الشغل وغرامات وإزالة المخالفة، وكمان ممكن تمنعك من توصيل المرافق بشكل رسمي. استنى الرخصة تطلع، والتزم بالرسومات المعتمدة واشتراطات البناء.
ليه لازم أشوف اشتراطات البناء قبل ما أشتري الأرض أو أصمّمها؟
اشتراطات البناء بتحدد نسب البناء المسموح بيها والارتفاعات والردود لكل مساحة أرض. منها تعرف هتبني قد إيه، وبالتالي عدد الوحدات والتكلفة التقريبية. شوف صفحة «اشتراطات البناء» على موقعنا لمساحات 209 و276 و350 و400 و450 و500 متر، وادّي نسخة منها للمكتب الهندسي قبل ما يبدأ الرسومات.
المكتب الهندسي بيعمل إيه في الرخصة والبناء؟
المكتب الهندسي مسؤول عن: - الرسومات المعمارية والإنشائية على حسب اشتراطات أرضك، وممكن يطلب جسات للتربة قبل التصميم. - تجهيز ملف الرخصة ومتابعته مع الجهاز. - الإشراف على التنفيذ، والتأكد إن المقاول بيبني زي الرسومات. قبل ما تتفق، اطلب كارنيه نقابة المهندسين ساري، واكتبوا عقد يوضح الشغل المطلوب والأتعاب ومواعيد دفعها.
بنيت مخالفة، ينفع أتصالح عليها؟
قانون التصالح في مخالفات البناء بيسمح إنك تقدّم طلب تصالح على بعض المخالفات مقابل مبلغ، ومش كل المخالفات بتتقبل، خصوصًا اللي بتأثر على سلامة المبنى. الخطوات في العموم: 1. مهندس مقيد في نقابة المهندسين يعمل تقرير عن السلامة الإنشائية ورسومات للمبنى زي ما هو على الطبيعة. 2. الطلب بيتقدم للجهاز مع المستندات، وبيتدفع مقابل جدية التصالح. 3. الجهاز بيراجع الطلب ويحدد القيمة النهائية ويطلّع قراره. خلّي بالك: ده غير «تصالح» مستحقات الأرض اللي بتحسبه حاسبة الموقع. اسأل الجهاز عن المستندات والمواعيد قبل ما تقدّم.
ينفع حد يتابع ورق الرخصة وأوراقي بالنيابة عني؟
في خطوات كتير آه، بتوكيل رسمي من الشهر العقاري لمحامي أو مهندس أو حد من أقاربك، بس فيه خطوات ممكن تحتاج تحضر فيها بنفسك. علشان تحمي نفسك: - خلّي التوكيل خاص بالإجراء المطلوب بس، وما تديش حد توكيل عام فيه بيع. - ما تسلّمش أصول الورق غير بإيصال استلام مكتوب. - ادفع الرسوم الرسمية بنفسك في الجهاز أو البنك، وخلّي الإيصالات معاك.
إمتى وإزاي أوصّل المياه والكهرباء للمبنى؟
توصيل المرافق بيكون بعد الرخصة، وبعد ما المبنى يتنفذ زي الرسومات. الطلب بيتقدم للجهاز أو لشركات المرافق على حسب المنطقة، وغالبًا بيطلبوا رخصة البناء وورق الأرض. ممكن المرافق في بعض مناطق المدينة تكون لسه بتتنفذ، فاسأل الجهاز عن المرافق في منطقتك قبل ما تبدأ تبني.
إجراءات الاستلام
إيه المراحل من كشوف التقنين لحد استلام الأرض؟
في العموم الأرض بتعدّي بالمراحل دي: 1. التقنين: تقديم الطلب، وظهور الاسم في الكشوف الرسمية، ودفع المستحقات المطلوبة. تقدر تدوّر على اسمك في صفحة «كشوف التقنين» على موقعنا. 2. التخصيص: بتتحدد لك قطعة أرض برقمها. 3. الاستلام: بتستلم القطعة على الطبيعة وتمضي محضر الاستلام. 4. الترخيص: بعد الاستلام تقدر تقدّم على رخصة البناء. مواعيد كل مرحلة بيعلنها جهاز المدينة لكل منطقة، والإجراءات الرسمية بتتعتمد منه.
اسمي طلع في كشوف التقنين، يبقى الأرض اتخصصت لي؟
ظهور اسمك في الكشف خطوة مهمة، بس لوحده مش معناه إن قطعة محددة اتخصصت لك أو إنك استلمتها. كمّل باقي المراحل: دفع المستحقات، وبعدها التخصيص، وبعدها الاستلام. واحتفظ بصورة الكشف اللي فيه اسمك وبكل إيصالات الدفع.
أجهّز إيه ليوم استلام الأرض؟
قبل الميعاد جهّز: - بطاقة الرقم القومي الأصلية. - ورق التخصيص وإيصالات دفع المستحقات. - توكيل رسمي لو حد هيروح بالنيابة عنك. وعلى الطبيعة: - اتأكد إن رقم القطعة والبلوك والمساحة زي اللي في الورق. - صوّر علامات حدود القطعة. - ما تمضيش محضر الاستلام قبل ما تفهم اللي فيه، وخد نسخة منه.
أعرف ميعاد استلام أرضي منين؟
جهاز المدينة بيعلن مواعيد الاستلام لكل منطقة أو جمعية على دفعات. تابع الإعلانات الرسمية للجهاز. ما تصدّقش حد يطلب منك فلوس علشان «يقدّم دورك» أو يسرّع الاستلام؛ المواعيد بتتعلن للكل.
عايز أبيع أرضي أو أتنازل عنها، أعمل إيه؟
البيع أو التنازل عن أرض من أراضي الجهاز لازم جهاز المدينة يعتمده، ومش كفاية عقد بين البائع والمشتري بس. في العموم: 1. اتأكد من الجهاز إن أرضك في مرحلة ينفع فيها التنازل عنها. 2. البائع والمشتري بيحضروا، أو وكيل بتوكيل رسمي فيه حق البيع. 3. بتتدفع رسوم التنازل اللي بيحددها الجهاز. 4. البائع بيدفع ضريبة التصرفات العقارية (2.5% من قيمة البيع) ويحتفظ بالإيصال. اسأل الجهاز عن المستندات والرسوم الحالية قبل ما تتفق مع المشتري.
إزاي أشتري أرض في العبور الجديدة وأنا مطمّن؟
قبل ما تدفع أي مبلغ: 1. اطلب أصول ورق البائع وصورة بطاقته. 2. دوّر على اسم صاحب الأرض في صفحة «كشوف التقنين» على موقعنا. 3. اعرف الأرض في أنهي مرحلة: اسم في الكشف بس، ولا اتخصصت، ولا اتسلمت. 4. اتأكد بنفسك من موقف الأرض في جهاز المدينة قبل الدفع. 5. ما تعتمدش على عقد زراعي قديم لوحده، وما تصدّقش كلمة «متقننة وجاهزة» من غير ورق رسمي. 6. اكتب العقد عند محامي، وادفع بتحويل بنكي أو شيك مش كاش، وما تدفعش المبلغ كله قبل ما الجهاز يعتمد التنازل.
شركات الترخيص والبناء
مين مسؤول عن إيه في بناء بيتك؟
- إنت (صاحب الأرض): الورق والرخصة والتمويل واختيار الفريق. - المكتب الهندسي: التصميم وملف الرخصة والإشراف على التنفيذ. - المقاول: تنفيذ الهيكل والمباني زي الرسومات. - الفنيين (سباك، كهربائي، نقاش، ألوميتال...): شغل التشطيب، والأحسن المهندس أو مقاول التشطيب يتابعهم. - موردين مواد البناء: راجع الفواتير والكميات وإنت بتستلم.
إزاي أختار مهندس أو مكتب هندسي أثق فيه؟
- اطلب كارنيه نقابة المهندسين أو شهادة قيد سارية. - اطلب تشوف شغل عمله قبل كده، ويا ريت مباني نفّذها في المدينة. - اتفقوا كتابة على المطلوب: الرسومات، ملف الرخصة، الإشراف على التنفيذ، والأتعاب ومواعيد دفعها. - الأحسن المهندس المشرف يكون مستقل عن المقاول، علشان يراجع شغله بأمانة.
إزاي أختار مقاول من غير ما أتعرّض للنصب؟
أشهر مشكلة: مقاول ياخد مقدم كبير وبعدها يتأخر أو يختفي. علشان تحمي نفسك: 1. اسأل عن شغله اللي فات، وروح شوف مبنى نفّذه واسأل صاحبه. 2. اطلب السجل التجاري والبطاقة الضريبية لو شركة، وصورة البطاقة لو فرد. 3. قارن بين عرضين أو تلاتة عروض أسعار مكتوبة. 4. اكتب عقد واضح (شوف سؤال «إيه اللي لازم يتكتب في عقد المقاولة؟»). 5. ادفع على مراحل بعد ما كل مرحلة تخلص والمهندس المشرف يراجعها، وما تدفعش مقدم كبير. 6. خد إيصال بكل مبلغ بتدفعه.
إيه اللي لازم يتكتب في عقد المقاولة؟
- بيانات الطرفين وأرقام البطاقات، وبيانات الأرض ورقم رخصة البناء. - الشغل المطلوب بالتفصيل، مع الإشارة للرسومات المعتمدة. - نوع ومواصفات الخامات (الحديد، الأسمنت، الطوب...)، ومين اللي هيشتريها. - السعر الإجمالي، وجدول الدفع مربوط بمراحل التنفيذ. - مدة التنفيذ، وغرامة التأخير. - الضمان على الشغل بعد التسليم. - إمضاء الطرفين وشاهدين، ونسخة مع كل طرف.
أتعامل مع «مخلّص ورق» ولا لأ؟
ممكن تستعين بحد يتابع الورق بالنيابة عنك، بس خلّي بالك: - محدش يقدر يضمن لك نتيجة، أو «يسرّع» إجراء رسمي مقابل فلوس زيادة. - خلّي التوكيل خاص بالإجراء المطلوب بس، وما توكّلش حد في البيع. - ما تسلّمش أصول الورق غير بإيصال. - ادفع الرسوم الرسمية بنفسك وخلّي الإيصالات معاك. - الأحسن تتعامل مع محامي أو مكتب معروف وليه عنوان ثابت.
أعرف إزاي إن السمسار أو مكتب العقارات موثوق؟
- اسأل عن مكتبه وعنوانه وسجله التجاري. - ما تدفعش عربون قبل ما تشوف ورق الأرض وتتأكد من موقفها في جهاز المدينة. - اتفقوا كتابة على العمولة، وادفعها بعد ما البيع يتم مش قبله. - التعاقد بيكون مع صاحب الأرض نفسه، أو مع وكيل تتأكد بنفسك من توكيله الرسمي بالبيع.
تكاليف البناء
أحسب حساب إيه من تكاليف قبل ما أبدأ أبني؟
جهّز ميزانيتك لكل البنود دي، مش لتكلفة البناء بس: 1. مستحقات جهاز المدينة على الأرض (تقدر تحسبها تقريبًا بحاسبة الموقع). 2. رسوم رخصة البناء. 3. أتعاب المكتب الهندسي (التصميم والإشراف)، وجسات التربة لو اتطلبت. 4. الهيكل الخرساني والمباني. 5. التشطيبات. 6. توصيل المرافق والعدادات. وخلّي جزء احتياطي من الميزانية لأي زيادة مش متوقعة، خصوصًا إن أسعار الحديد والأسمنت بتتغير.
أحسب مستحقات الجهاز على أرضي إزاي؟
استخدم «الحاسبة» على موقعنا: دخّل بيانات مساحة أرضك، وهي تحسب المساحة بعد الخصم وفرق المساحة والرسوم، وتقسّم المبلغ على المقدم والأقساط. النتيجة تقريبية للاسترشاد بس، والقيمة الرسمية النهائية بيحددها جهاز المدينة.
تكلفة بناء المبنى بتتحسب إزاي؟
تكلفة البناء غالبًا بتتحسب بالمتر المربع من مسطح البناء (مجموع مساحات الأدوار)، مش بمساحة الأرض. وبتختلف على حسب: - عدد الأدوار المسموح بيها في اشتراطات أرضك. - نوع التربة والأساسات. - أسعار الحديد والأسمنت وقت التنفيذ. - مستوى التشطيب. اطلب من المكتب الهندسي حصر للكميات، وقارن بين أكتر من عرض سعر، وافصل تكلفة الهيكل عن تكلفة التشطيب.
إيه الضرائب والرسوم لما أبيع أو أشتري أرض؟
أهم البنود: - ضريبة التصرفات العقارية: 2.5% من قيمة البيع، والبائع هو اللي بيدفعها. - رسوم التنازل اللي بيحددها جهاز المدينة. - رسوم الشهر العقاري لو سجّلت العقد. - عمولة السمسار لو فيه سمسار، باتفاق مكتوب. الرسوم بتتغير، فاسأل الجهاز عن القيم الحالية قبل ما تتفق.
أدفع المستحقات والرسوم إزاي وأنا مطمّن؟
- ادفع مستحقات الجهاز والرسوم الرسمية بالطرق اللي الجهاز بيحددها بس (زي الشيك المصرفي أو الدفع في البنك)، مش كاش لأي حد. - خلّي أصل كل إيصال معاك ومعاه صورة؛ هتحتاجها في التخصيص والاستلام والتنازل. - ما تدفعش لأي وسيط مبلغ يقول عليه «رسوم رسمية» من غير إيصال رسمي باسمك.